Vastgoed in het buitenland kopen: de gids voor Nederlandse kopers

Financiering vanuit Nederland: drie realistische wegen

Het lastigste onderdeel bij de aankoop van buitenlands vastgoed is de financiering. Nederlandse banken verstrekken zelden rechtstreeks een hypotheek op vastgoed in het buitenland, omdat ze in het bestemmingsland geen deugdelijke zekerheid kunnen vestigen. In de praktijk hebben zich drie wegen ontwikkeld. Ten eerste financiering via een bank in het bestemmingsland: die kent de markt, maar vraagt van buitenlanders vaak 30 tot 50 procent eigen geld en een hogere rente. Ten tweede een internationaal opererende bank die grensoverschrijdend werkt. En ten derde – de in Nederland populairste weg – een lening op eigen middelen of overwaarde, met een hypotheek op een bestaande woning in Nederland. Zo verzeker je je van Nederlandse condities en een zuivere lening in euro's zonder wisselkoersrisico.

Let buiten de eurozone – bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland of Scandinavië – altijd op het valutarisico: een ongunstige wisselkoers kan je berekening over de looptijd merkbaar veranderen. Controleer daarnaast of in het bestemmingsland extra belastingen of beperkingen voor buitenlandse kopers gelden.

Bijkomende en lopende kosten realistisch berekenen

De kosten koper vallen in het buitenland vaak hoger uit dan in Nederland. In Spanje tellen overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en advocaat op tot zo'n 10 tot 13 procent, in Italië afhankelijk van de kopersstatus 9 tot 16 procent, in Portugal ongeveer 7 tot 10 procent van de koopsom. Reken daarom standaard 10 tot 15 procent buffer bovenop de kale koopsom. Daar komen lopende kosten bij: lokale onroerendezaakbelasting, opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, beheer, onderhoud en – bij vakantieverhuur – schoonmaak en objectbeheer.

Belasting: belastingverdragen en box 3

Huur- en verkoopopbrengsten van buitenlands vastgoed worden in beginsel belast in het land waar het vastgoed ligt. Nederland houdt via de belastingverdragen rekening met deze inkomsten – bij veel landen via een voorkoming van dubbele belasting. Dat betekent: het buitenlandse vastgoed geef je in box 3 op, waarna de betaalde buitenlandse belasting doorgaans wordt verrekend of vrijgesteld. Hoe jouw situatie precies wordt behandeld, hangt af van het verdrag. Een overzicht van de geldende verdragen publiceert de Belastingdienst. Schakel in elk geval een adviseur in die gespecialiseerd is in internationaal belastingrecht.

Risico's herkennen en afdekken

Andere rechtssystemen, taalbarrières en ondoorzichtige eigendomsverhoudingen zijn de grootste gevaren bij de aankoop van vastgoed in het buitenland. Steeds weer duiken bouwwerken op zonder geldige vergunning of percelen met onopgehelderde lasten. Schakel daarom consequent een onafhankelijke, ter plaatse bekende advocaat in – nooit die van de verkoper –, laat het kadaster en alle vergunningen controleren en teken geen voorlopig koopcontract zonder juridische goedkeuring. De Rijksoverheid publiceert over veel landen bovendien reis- en landeninformatie, die een eerste beeld van de juridische randvoorwaarden geeft.

Alternatief: rechtszeker in Nederland bouwen

Wie de zon in het zuiden zoekt, droomt vaak van vastgoed in het buitenland – maar onderschat de juridische, fiscale en talige hordes. Voor veel beleggers is nieuwbouw in Nederland de risicoarmere keuze: rechtszeker, goed te financieren, exact te plannen en zonder wisselkoersrisico. Een winterklaar vakantiehuis als belegging aan de Nederlandse kust of op de Veluwe biedt stabiele vraag bij berekenbare inspanning. Wie de volledige controle over plattegrond en energieprestatie waardeert, vindt met een houten woning of een klassieke prefab woning een aantrekkelijk alternatief voor buitenlands vastgoed.